陈贵 北京码头智库创始人 中国管理科学研究院商学院院长
近期，为推动经济高质量发展，相关部门密集出台宏观政策组合拳。这其中，支持房地产市场平稳运行，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，再次被提及。如何促进房地产健康有序发展，要特别注意三个底层逻辑。
一、房子，有效房子
当前，绝大多数人拥有自己的住房且面积还不小，城市住房人均40多平方米，房子看起来是够了。只是城市化和人口流动造成人和房出现长期分居的事实。
根据笔者调查，北方的农村每家大都是三、四间房，尤其是东南沿海的农村基本上为三、四层大别墅，只是农村平时没多少人在老家常住。这部分房子有效性最多算两成，八成基本没有统计平均的意义。乡镇一级，北方房子有效性大概就三、四成，南方东南沿海产业兴旺，房子的有效性在九成。县城一级，北方房子有效性估计在四成，北方人口外流，外地人又不来。地市一级城市房子，北方房子有效性也就五、六成。特大和大城市及大都市圈房子的有效性大多在九成以上。
房地产属于不动产，底特律是美国最发达的汽车制造基地，2013年7月申请破产保护，从而成为美国历史上最大的破产城市，这就让大批的人离开，导致别墅一美元卖也无人认领的现象。
二、房子，有寿命的
房本上写的是七十年产权，建好了住进去时房龄约十岁了。普遍认为，老龄化、少子化、低生育率、人均面积等因素，房子已经建够了，房地产产业也该退场了。据相关人士分析，再过三十年，20世纪七八十年代建的老房子都要被拆掉。未来五十年，房改后时代商品房也该陆续被拆掉。况且，有些房子的实际寿命还有低于七十年的。拆楼现象，目前主要集中在密集的大型高楼社区，如何市场化再建还是个问题。再过七十年，所有的房子都会被陆续拆掉。这就会出现一种现象：人还在，房子没了。
三、扳倒，咋再重来
老模式用尽，新模式在哪。现存活着的基本是安置房和房改房，从公租房、单位分配到自购商品房，从集中连片平房棚户区采取市场化征地补偿拆迁安置，采取开发商建高楼实现了土地溢价获利模式，地方财政、房地产开发商、产业链相关产业、经济快速增长和居者多方得利各得其所。
大家设想一下，未来几十年房本到期了，如果有房屋产权可以自然延续的政策，当然房子还可以继续安全居住那还好。如果房子到期了甚至还没到期，就已经成了危房，实在是不知道下一步试图还用房地产开发老模式进行更新改造，政府和开发商还用大拆大建的商业模式，获益的动力何在，又有谁来出钱呢？也许有人说，本楼的业主联合起来，自己出钱自己干。可现实是，城市老旧小区只想安装一个外挂式电梯，一个楼栋不同层的各户都要闹得鸡飞狗跳。
人要在，居者有其屋，仍是个长期永续的难题，房子对于一个土地公有制的人口大国的确是个大问题。围绕形而上固化的思维单纯考虑人口与房子的关系分析房地市场是局限的片面的，统筹房地产市场应纳入经济、社会和文化大系统，应该要有大尺度，要有大跨度，要有大智慧。
本文将刊登于发现杂志（企业智库版）2023年9月卷首语