2019年上半年我国GDP增长6.3%。到了7月份，经济运行多个指标增速较6月份有所回落。其中，服务业生产指数同比增速回落0.8个百分点，规模以上工业增加值同比增速回落1.5个百分点，社会消费品零售总额同比增速回落2.2个百分点。这些数据表明中国经济下行压力仍然持续，全球经济不确定性预期依然蔓延，中美贸易摩擦形势仍不明朗，国内区域性经济下行趋势仍然加剧。
2019年一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，货币宽松驱使地产融资渠道打开，房企开发拿地热情持续高涨。但是，二季度针对房地产融资渠道收紧，上半年全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比一季度回落明显。可以判断，全年房地产总体开发预期控制在合理区间，政策目的依然是保持在平稳健康轨道上，不出现投资热情、房价波动、销售库存等指标过山车现象。
一、扎堆性房地产企业破产，是正常的市场行为
如何看待2019上半年271家房企宣布破产清算的现象?对此，本人认为这是正常产业周期内企业自身转型升级、物竞天择、适者生存的正常现象。中国房地产开发企业数量存在两类:一类是真正意义概念的房地产开发商，另一类是借壳参与地产开发的隐形房地产开发商。具体房地产开发企业数量没有权威统计，有关机构曾估计在十万家左右，真正参与和参与过开发的企业应该在5万-6万家。我认为，金税三期来临,社保纳入税收体系，对僵尸企业造成了巨大冲击，这271家破产企业中大约八成以上属于企业主动破产，10%以内的房企死亡率比其他行业企业死亡率还低，完全属于正常的市场行为。按照目前房地产宏观调控形势和政策预期，2019年，三、四、五线城市的开发企业即使破产1万家小微型房企都属于正常情况。死亡的主因是衰退收缩型城市、人口外流趋势加大的城市、房地产开发过度的城市，这是市场机制积累后的正常本能自清反应，完全不必做过多解读。反而，2019年下半年和2020年上半年，也许会有大中型、全国性、区域性房地产开发企业死亡，有必要密切关注。
历史上，真正意义上的房地产开发企业破产情况非常少。过去30年房地产企业可谓高速发展，炒楼花、炒地皮、炒房子，要风得风要雨得雨，开发商社会地位优越、赚钱效应明显、资金渠道畅通，房地产开发资质和品牌声誉就是财富时代，其他行业的大型企业、央企国企和上市公司都变相参与房地产开发。随着城市化进程进入深水区，在高质量发展引领下，在防范系统性风险要求下，房地产成为经济金融宏观调控的主战场，宏观调控、产业博弈、行业洗牌就不可避免，当前的大中型企业高杠杆、投资激进和过度扩张所引发的债务危机、信用危机和资金链危机已经浮出水面。
比如，曾是上市企业500强的银亿集团和地产“老炮”中弘控股大房企出现破产和退市风险引发社会关注，我认为这也是企业投资决策失败引起的正常现象。大型企业在财政宽松、货币宽松、流动性充裕和财富效应趋势下，筹措渠道、腾挪余地和周旋空间比较大，不容易引发债务危机和信誉危机。稳健主业、降本增效、控制负债、转型升级已经成为大型房地产必须重视的战略选择。
二、运营为主，服务为本成为今后房企转型方向
多元化的转型应该是房企转型是必然的要求，这将成为房企蜕变必然的阵痛。运营为主，服务为本应该成为今后房企发展的主旋律。其中比较4成功的案例--阿那亚模式，通过运营用户打造出了地产行业的新物种。相比单纯经营产品，运营核心用户被认为是很多行业的增长点和转型机会，阿那亚品牌创始人马寅说：“机械化的流水作业方式会逐渐消失，每个城市都用一套图纸，不是这系列就是那系列，然后基本上到了每个城市都是简单的复制，这样的模式可能要逐渐消失了，千篇一律的刻板生活也会消失，取而代之是每个人的个性都会得到彰显，每个人的需求都会被尊重。”把传统的地产项目变成旅游度假项目，通过以服务为主的商业模式，阿那亚小镇成为一个在逆境当中顺势转型成功的项目。阿那亚小镇通过建立50多个社群，用社群来换取用户的在线时间。这50多个社群中有6个大业主群，其余都是兴趣群，这些社群一开始其实都是由开发商来开始搭建平台的，慢慢进行引导，到后来社群慢慢就变成了一种“失控的状态”，居民们自己开始当群主，然后把社群运营起来了，一起在社群里探讨各自的兴趣爱好。除了线上的活动，线下的活动也积极展开，增加了客户黏性，能够占有客户更多的时间。阿那亚小镇2016年大约做了1000场活动。另外阿那亚个性配套设施也非常有吸引力，例如世界上最孤独的图书馆、海上教堂、高尔夫马术等。一个距离北京300千米的海边度假产品，从卖房子到卖生活方式一直到卖价值观，阿那亚确实可以通过用价值观来筛选客户。
中国房地产行业发展进入高质量发展阶段，要深刻理解新时代新发展理念，全面贯彻落实“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局。房地开发企业天女散花、跑马圈地和粗放型发展模式走到尽头，必须在政策把握、产业定位、文化挖掘和新机遇、新模式、新业态上下功夫。过去的文旅地产、小镇地产、养老地产、养生度假休闲地产模式，要向前瞻性预见性的体育地产、足球地产、农村地产、森林康养地产等满足人民美好生活向往打造新需求、新业态、新模式布局，大都市群、新经济带、旧城改造、老旧更新等都需要地产业态升级支撑，未来以人为本的精神文化及品质地产成为房企转型升级竞争的制高点。
三、稳预期，比房地产稳房价、稳地价和稳投资更重要
经济学的理论都是基于一个基本假设，即“理性预期”前提假设。经济学认为，人们的一切投融资行为，生产经营活动以及消费行为，都是基于对经济形势和收入的理性判断和预期。“稳预期”无非是希望引导人们的预期有利于经济、金融、投资、交易的稳定。稳定，就是既不要大幅萎缩，也不要过热。诺贝尔经济学奖获得者、前美联储主席耶伦的丈夫--阿克洛夫写过《动物精神》这本书，该书全面解读了人类实际存在的非理性心理和行为表现及其背后的原因。
市场经济就是预期经济，始终围绕理性和非理性博弈的周期经济。预期可以影响供需，可以影响价格，可以影响理性。经济稳定期，供需决定价格，成本传导和利润驱动，市场会自主配置资源和引导组织生产。经济波动期，预期决定价格，预期引导投资，预期驱动消费。理性预期决定理性各方市场行为，恐慌性预期决定非理性各方市场行为。
房地产行业是受非理性心理预期影响最大的行业，其体量之大、产业链之长、涉及面之宽、影响面之广，已经成为中国经济平稳发展重要的稳定器，也可以视为中国经济金融系统性风险爆发的引线。稳房价，是房地产市场最敏感的预期指标，大跌或大涨都是危险的信号，政府宏观调控制定出台可能引起房价大涨大跌的政策要慎之又慎，尤其是避免房价大跌成为矛盾的主要方面。
资源萎缩性城市、人口外流城市、四线以下中小城市房价必然下跌，这就是理性预期。特大城市、重点经济带、大湾区、大城市群房价必然上涨，这就是理性预期。绝大部分省会城市房价温和上涨，这就是预期。只要理性预期稳定，投资消费自我平衡、市场价格会自我调节，金融风险会安全释放。恐慌性预期刺激非理性决策，蜂拥踩踏性出逃对经济社会的破坏力极大，稳预期，对中国经济十分重要。
中央提出了六个稳，即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的重大部署。在这六个稳中，稳预期虽然是放在最后一位，但在当前经济下行压力加大，内外不确定的宏观环境下，构建市场稳定预期就显得格外重要。
康德说，欧洲启蒙运动的巨大功效，是让理性渗透到一切日常生活中。稳预期，就是当下房地产市场最大的理性。